卢青 实习生 郭雯 龙志豪 深圳商报

　　如果把“春交会”看成一场大考，那么眼前深圳楼市的成绩单并不理想。观望气氛依然浓厚，买卖双方的“交手”尚未结束。

　　现象一：人多得像赶庙会

　　5月1日，会展中心1号馆意料中的人头攒动。这是记者首次看到“春交会”还需要分批进场，以控制现场人数。积蓄已久的置业热情，选择在传统“春交会”上爆发，现场有开发商戏言：“人多得就像北方赶庙会。”

　　现象二：成交不能与去年比

　　然而，对于众多参展开发商而言，仅仅是人气旺盛远远不够，是否成交才是关键。据深圳市国土局的统计显示，5月1日全市新房成交208套，5月2日成交151套，5月3日成交185套，5月4日成交187套，5月5日成交158套。“这样的成交数字与去年同期相比相差甚远，实质上是持续了4月底的成交水平。”一位业内人士如是指出。

　　结论：

　　为何看者众多，买家甚少？换言之，“春交会”的热闹景象，并未触动深圳楼市博弈的实质。

　　开发商为何如此“坚挺”？

　　5月1日，福田工作的高先生一家一早来到展会现场，因为高先生听说他看中的楼盘要在春交会现场放出低至6折的“特价房”，核算下来比正常售价少了30几万，这对高先生是个不小的“诱惑”。然而让高先生扫兴的是，期待中的超低价并未出现，该项目的“特价房”依然是9折，而且户型朝向都不理想。“价格太高，依然不值得买。”

　　价格依然太高，类似高先生这样的抱怨，在春交会现场屡见不鲜。业内预想开发商普遍降价、带动楼市成交迅速放大的情形，并没有出现，99折、98折、送家电、带装修等等之类的优惠，让现场众多置业者感觉“隔靴搔痒”。关外部分项目的优惠幅度相对可观，但是因为置业人群的限制，成交依旧有限。更多置业者看中关内，尤其是南山和福田的房价能够实质性触底。

　　“低价抛售，并非上策。”一位开发商告诉记者，一旦在原有价格基础上降幅达到三成以上，就有可能引发前期业主的“恐慌”；更重要的是，“春交会”如此旺盛的人气，给了他们充足信心。“至少说明刚性需求非常旺盛。”事实上，据记者了解，不少开发商在参展之前就做好“两手准备”，看市场反应斟酌价格，因为“春交会”人气火爆，许多开发商现场取消了促销计划，价格保持坚挺。

　　“区域价值作用，我们的价格很难降下去。”距离开盘不到一个月，一位浪琴半岛的开发商称，因为土地价值使然，关内大幅降价的可能性很低，尤其是像深圳湾、香蜜湖这样的区域，房价“坚挺”完全合理。

　　不断涌现的阶段底部

　　“几天时间成交量突然放大，这本来就不可能。”德思勤副总经理徐治政认为，“春交会”期间的市场走势完全在情理之中，在告别“大涨大跌”后 ，买卖双方互相博弈，倾向于不断寻找新的价格平衡点。事实上，今年4月，深圳楼市已经出现明显回暖迹象，不少楼盘在进行降价后，开盘成交超过四成，已经达到正常销售速度。而以“春交会”期间成交数据来看，虽然与去年同期无法同日而语，但是相比4月最后一周的成交量，每日都有超过50套的增长。这足以说明，开发商每一次试探性的逐步降价，都能吸引一批置业者入市，这种买卖双方的不断协调博弈，最终呈现房价逐步走低、成交量逐渐放大的局面。每一个新的价格平衡点，都能带动一小股市场成交。

　　“以营销角度来说，开发商更愿意保持一定的消化节奏，不希望一套卖不出，也不愿意一下子全部抢光。”业内专家戴欣明称，目前市场已有新的销售节奏，这也是在买卖双方近半年的“试探”中形成的，对于一个以自住客为主的市场来说，一天就售罄是不可能的。因此“春交会”期间成交量逐步放大，对众多参展开发商来说，等同于一个初步“胜利”的信号。

　　五一假期后，有开发商把原本就不多的优惠取消了，位于龙岗中心城的风临国际中心公寓近日取消了2个点的额外折扣，珠江旭景佳园从5月5日开始价格也稍微调高。据粗略统计，节后取消优惠的项目数量大约在30个左右。

　　销售解压已非“良药”

　　“虽然成交逐步放大，但是开发商的资金压力始终存在。”一位业内人士分析，当前市场要想维持价格而实现快速销售，很难实现，因此开发商不得不面对这样的矛盾，一方面保持价格尽可能坚挺，另一方面希望销售尽可能加速。这对于一些以住宅销售为主的企业更是如此。

　　银根紧缩，上市受阻，正是因为开发商资金上处处“受限”，让置业者有了更多等待与观望的理由。在深圳房地网的一次随机调查中，近80%的置业者选择“开发商存在资金压力，降价销售是解决途径”作为近期不买房的理由。

　　“不是每家企业都适合做万科。”业内专家戴欣明建议，房地产企业应擅长在产业链上下端游走，不仅仅是项目开发与销售，包括设计、施工、监理、物业服务、商业经营等都应涉足。他认为这样不但能够有效释放熊市中的资金压力，更能为企业后期发展赢得更广阔空间。