十一期间，因为项目关系去了一趟山东乳山银滩。

　　乳山银滩号称有二十公里长，全部是优良的天然海滩，有“天下第一滩”之美誉，更有人说，银滩有望成为中国的夏威夷。夏威夷俺没有去过，不知道啥样，只是银滩给我的印象就是一块有待进一步雕琢的美玉，从房地产角度来看，给我的印象就是绝对的潜力股。

　　附一段乳山的官文介绍：乳山市银滩旅游度假区位于乳山市东南海岸，东接威海，北临烟台，西近青岛，南涉黄海，位于青岛、烟台、威海三市中心位置，航空、海上、陆路条件十分便利。度假区1992年7月开始兴建，1994年7月，被山东省人民政府批准为省级旅游度假区。银滩旅游度假区具有得天独厚的旅游资源，属典型的暖温带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，春季温暖，秋季凉爽，年平均气温11.4摄氏度。在海岸线全长20公里的带状规划区内，林秀海碧，礁奇滩曲，山、海、岛、礁、滩、泉、林、河俱全。绵延20公里的沙滩，坡缓滩平，沙质细腻松软，洁白如银，“银滩”因而得名。区内自然景观、人文景观丰富，珍珠湾、白银湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、锁龙石、垛崮山、和尚洞、万亩林海、高尔夫球场等为银滩增光添彩。银滩旅游度假区基础设施配套齐全，先后投资3亿元人民币进行基础设施建设，现已实现“五通一平”。区内现有道路46公里，形成两横六纵的区内公路网，铺设管道45公里，区内日供水达到10000立方米，架设供电线路43公里，建设3.5万伏变电站一座，通讯便利，开通国际、国内程控电话、移动电话和磁卡电话。银滩旅游度假区在开发建设中，始终坚持高标准、高起点。

　　到达乳山的当天下午，在开发公司副总的陪同下，沿着海边的长江路，把整个乳山旅游区转了个遍。一圈兜下来，确实为银滩所倾倒：湛蓝的天空下同样湛蓝的海水，真的点分不出哪是天空，哪是海洋，绝对的“海水共长天一色”之人间胜景；整个沙滩漫长，宽阔，沙粒金黄细腻，让人不由自主的脱掉鞋子来个亲密的接触；海滩上成群的海鸥和遍地的贝壳让我这从小在内陆长大的人马上就激动起来；捡捡贝壳，捉捉螃蟹，冲冲海浪，赏赏海边的晚霞，真让人乐不思蜀了。只可惜去的时候气温比较低，不能跳到海里畅快淋漓的游泳、潜水。只能在海鲜大排档里心情的发泄一番了。和其他同类型的如威海、青岛等北方的海景城市相比，乳山更呈现一种更为原始和自然的美。它没有呈现过度开发和利用的迹象，各类商业、娱乐设施有待引进和提升。一起同去的朋友不停的说：好地方啊，真的是好地方，绝对是度假和养老的天堂！基本上当场就决定了要在此地买一套房子放在这，以备以后呼朋唤友或携妻带子的来这里度假游玩。

　　在海边走着逛着的时候，果然听到了来自天南海北的声音。基本上都是来旅游度假的，很多人都是在这边买一套度假用的房子，在夏天的时候和家人朋友一起来住一段时间。尤其是五一和十一的时候，整个海滩人声鼎沸，热闹非常。据本项目的售楼处和其他售楼处走访来看，确实也是外地购房占据了绝对的主力。购房者的来自全国各地，主力群体集中在山西、北京、天津等地。目的也基本一致：投资兼度假、养老。

　　有如此天然的海景、海滩，房地产开发也理所当然的相当火爆！

　　据副总介绍，整个乳山的房地产开发应该从2004年开始正式全面启动，目前已经开发和在售的房源体量（仅凭我们的视线所及粗算）在200万平方米左右，销售均价整体约为2700元/平方米左右。主要以多层住宅占据绝对主流，兼有一小部分的别墅和高层公寓。从整体市场情况来看，基本上都销售看好，尤其是每年的五一和十一假期，绝对是销售的传统旺季，在两个长假的带动下，前来旅游的人群有很大一部分都受海景的吸引，而纷纷在当地购房置业，一者满足自身的度假所需，二者更看好乳山未来的发展前景，以资投资增值。

　　我们所要负责的项目就在银滩边上，整个项目用地方方正正，总建筑面积约三十余万平方米。项目南边紧邻银滩，隔一条长江路与大海相望而居。项目西边就是进出银滩的交通主干道。物业类型包括多层、别墅和高层公寓。目前除了小区中心位置的第五期六幢多层和北边的第六期高层（酒店和公寓）尚未开工外，其他的多层和别墅均已是现房销售。

　　目前项目的销售均价约为2800元/平方左右，户型面积从小的40多平方到大的100余平方都有。最低的户型总价约十万元左右，这部分房型早已脱销，目前所剩的房源主要是大面积的户型及数幢一线海景别墅。即将开工的第五期将推出大部分的中小户型，而规划方案即将确定的第六期高层项目拟推出一幢高星级海景酒店和统一管理的小面积产权式公寓。

　　该项目从2003年开始开发至今，房价也早已经翻了一番。与山东其他同类型的一线海景项目相比，如青岛和威海的一线海景项目单价基本上都达到了万元左右，甚至更高，因此，随着政府规划的进一步完善，乳山的海景房未来增值空间相当可观。未来的中国夏威夷这一美誉也未尝不可实现。

　　从房地产开发的角度来看，目前乳山旅游区有几个方面仍有待加大投入：

　　一者就是生活配套设施的开发。据了解和介绍，每年一过“十一”黄金周，整个乳山旅游区的人口就急剧下降。可以用空城一座来形容。究其原因，不外乎两点：第一就是目前购房置业的以外地人占据绝对主力，长假一过，都需要回到工作岗位上去。庞大的人流一下子就回迁，加之国庆之后的当地气温越来越低，不再适宜普通人下海游玩，海滩的吸引力无疑大打折扣；第二就是生活配套设施严重缺乏，生活极度不便，就连最起码的买菜的地方都难找到，更别说像样的便利店、购物中心等这些对大中型城市的人来说已经很习惯的生活设施了。其他的休闲、娱乐设施更是极度缺乏，要么去几公里路之外的大庆一区或者海阳所镇，要么去更远的乳山市区。此种生活条件，对于有闲有钱的人群，对于在此购房养老的人群，是一制命的打击。这些都有赖于两个方面的投入：一者是政府的市政建设，如市民菜场、医院、学校、邮局等公共设施配套，二者是企业的商业开发，如海滩游乐设施、娱乐设施，居住区的商业中心开发，主题性的风情步行街开发等，这二者的配合进行，方能进一步构建乳山完善的旅游度假胜地。

　　二是专业化商业中心的开发。如前所述，目前乳山旅游区的住宅开发已经如火如荼，而各种商业配套设施却相对严重缺乏，究其原因，不外乎乳山所属的北方气候使得其不具有海南三亚这种全年性的商业人流和商业氛围，乳山的季节性旺季表现得更为突出，每年的四月至十月这七个月左右的时间才是最主流，也是最旺的旅游季节。对于商业来说，剩下的五个月左右的时间可以用“空巢期”来形容，也就是商家最怕的销售淡季。因此，综观目前乳山旅游区，大型的购物中心、大型的休闲娱乐中心、高星级的酒店仍未出现。大家的担心聚焦于一点：七个月的旺季营业能否弥补五个月的淡季销售，从而实现全年的预定利润回报？旺季的销售盈利能否弥补其他五个月的淡季亏空？

　　由于此行的时间比较短，针对此项问题来不及做详细和深入的调查。仅据最初步的了解，已经相对成熟的大庆商业步行街、大庆商场在每年的销售旺季基本上是人满为患，座无虚席，乳山旅游区的几家宾馆也同样价格翻番，房源脱销。因为没有做基本的销售额、经营成本、回报率的调研分析，不能做出七个月就能实现全年盈利目标的论调。但总体下来的经验判断是绝对可行的。因为没有详尽的调查，不好论证，只是可以从反面去推：五个月的销售淡季是否就一定会永远是淡季？或者说，是绝对的淡季还是相对的淡季？

　　目前的乳山旅游区应该讲是一个绝对概念上的销售淡季，从十月末至第二年的四月份，可以用“空城一座”一形容，其原因已经都分析过。那么，有没有可能实现不是“空城一座”的目标，或者说达到“半空城一座”呢？我认为完全可能。

　　空城也好，半空城也好，都取决于居住人口的数量。目前的空城一座在于区内的生活配套、休闲配套的严重缺乏，用句不好听的话，就是不适合人居住的区域。其原因已经前面说过。而随着市政配套的即将完善，商业开发的逐步到位，其他旅游景点的建设完成（如大乳山、剁固山山景旅游，高尔夫球场投入使用，文化大观园的建成），观海、玩海、吃海不再成为乳山的唯一选择，那么，乳山的常住吸引力将大大增强。个人的休闲游玩、个人的养老居住、企业的会务需求、企业的福利旅游等功能因素都将强化乳山淡季不淡的可能，使得其绝对概念上的销售淡季成为相对意义上的销售淡季，打破目前的冷清局面，实现“一座城市半城人”不是不可能的。就如同不少朋友不喜欢海南一年四季都是夏天的感受一样，冬冷夏凉的海景城市肯定也会存在不少的拥趸。

　　还有相当重要的一点就是，目前乳山二十公里长的海滩旅游开发仅仅只开发了三分之一不到。除了成熟点的大庆一区和二区做了一些稍显落后和陈旧的海滩娱乐设施开发，其他海滩和海滩娱乐设施都属于空白阶段。凡是去过海南、厦门、北海等其他海滩旅游城市的人都知道，海滩娱乐设施的开发和运营机会非常可观。而在乳山，目前仍是处于起步阶段。旺季再推一把火，淡季再加一把柴，我想，乳山的吸引力，不只是旅游的吸引力，更指房地产开发、商业的开发吸引力更是前景无限好。

　　写下此段感言和想法，无其他目的，纯粹出于一个感受：多好的一个地方，多好的一个机会，可千万不要给浪费掉了。在乳山期间，同去的几个朋友都发出相同的感言：如果当地政府当初能够统一规划、统一开发，高瞻远瞩、长远计划，那么乳山绝对不会是现在这样的乳山。

　　此文所讲的商业机会和开发可能还只是首次观览后的初步感性判断，没有做深入的全面调研和分析。如果有朋友对此方面感兴趣，可以进行深入的商谈。